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不動産投資でよくある失敗事例

このカテゴリでは、不動産投資の失敗事例を特集しています。

近年、不動産投資は「長期的に安定した投資法」として熱い注目を集めるようになりました。

これまで投資と言えば、株やFXなどが人気を集めていましたが、比較的リスクが低く、副業として取り組むことも十分可能なため、興味を持つ方が増えています。

また、不動産投資には「購入の際に金融機関から融資が得られる」という特徴があります。このため「自己資金が少なくても、始められそうだ」と、2030代の若年層を惹き付けるようになったのです。

有価証券に比べると、不動産には実体がありますから、安心感も高いのではないでしょうか。

しかし一方で、経済の専門家たちは「安易に不動産投資を始めた結果、失敗して、資産を増やすどころか借金を抱えてしまう人が跡を絶たない」と警鐘を鳴らしています。

こうした悲観的な意見は、一定の事例に裏付けされているため「言わせておけ」と無視しておくこともできません。謙虚な気持ちで、もう一度不動産投資のリスクについて知識を深め、「経営失敗」という結果を招かないよう、備えておかなくてはならないのです。

本カテゴリには、以下の失敗事例についてまとめています。

競売物件の落とし穴について

競売物件とは、裁判所で競売にかけられる土地や住宅のことをいいます。先住者が、ローンを組んでマンションを購入したにもかかわらず、返済できなくなってしまった場合に用いられる方法です。従来の市場価格より2~3割程度安くなるため、不動生投資のプロにとどまらず、不動産投資初心者も扱うケースが増えてきてきました。しかし、競売物件は立地条件や利回りが良くても慎重に選ばないと後々痛い目を見ることになりかねません。不動産投資のプロが扱ってしかるべき難易度の高い物件といえるでしょう。こちらのページでは、実際に競売物件に手を出してしまった人の失敗事例を紹介します。

表面の数値だけで購入を決めて大失敗

競売物件の良さは、従来の価格よりも安く物件が手に入る点です。購入費用と利回りだけみると、大変お得な物件に見えることでしょう。しかし、表面の数値だけ見るのは大間違い。重要なのは手に入れる物件の状況です。競売に出される物件なので、場合によっては全面的なリフォームが必要になる可能性があります。なかには差し引きゼロどころか、マイナス計上になってしまった失敗も…。

利回りだけを重視するのは危険

不動産投資を始めるのであれば、収入源となる利回りを重視するのは必須といえるでしょう。しかし、利回りだけを重視しすぎてしまうと失敗してしまう可能性があります。不動産投資初心者にありがちな「早く減価償却したい!」という気持ちは、時として正確な判断を鈍らせてしまうのです。

高い利回りを得るために、「安い物件を購入して高い家賃を設定する」。一見、基本的な不動産投資の考え方といえますが、安い物件にはそれなりの理由がありますし、家賃を高く設定したところで入居者が入らなければ意味がありません。高利回り物件に飛びついてしまうのは、不動産投資経験の初心者がほとんど。こちらのページでは、利回りだけを見て物件を購入した人の体験談を紹介しています。

提示された利回りだけで飛びついて大損

都内の物件は購入費用が高く断念。地方物件の購入に乗り出したところ、知り合いの不動産投資会社から、購入費用500万円で、利回りは9.6%と破格の物件を紹介してもらい、良い条件だとそのまま契約。はじめは想定通りプラス収支になっていたものの、入居者が退去した後に新しい人がなかなか入らず、マイナス収支に。売却を決意するも、物件が古く銀行審査が通らない状況にまで追い詰められて…。

悪徳業者にも気を付けるべき

不動産投資を失敗してしまう理由の一つに「悪徳業者につかまってしまう」というケースがあります。不動産投資初心者にとって、悪徳業者をなるべく避けるために騙されない目を養うことが大切なのです。多くの悪徳業者は、「利回り30%以上が見込めますよ!」「審査に通りやすいように調整しておきます」といった甘い話を持ち掛けてきます。「今購入しないと買い手が決まる」と急がせるような言葉も使ってくるので注意してください。

騙されないためには、買い手側もある程度の調査は必要といえるでしょう。会社の基本的な情報や宅地建物取引業者の登録番号は確認しておいたほうが◎。こちらのページでは、悪徳業者にひっかかってしまった事例と防止策を紹介しています。こらから不動産投資を始める人はチェックしておいてください。

しつこい営業に根負けして購入してしまうケース

言葉巧みに甘い言葉を投げかけ、不動産契約を結ばせようとする社員の中には、相手を全く思いやらない人もいます。少しでも興味がある態度を見せると、畳みかけるように交渉を続けて、相手がぐったりして正常な判断ができずに断りにくい状況をつくって契約にいたる場合も。不動産投資はリスクがつきまとうため、信頼できる不動産会社と契約しましょう。

運用を甘く見てはいけない

不動産投資は物件を購入して終わりではありません。長期的な収益を得るためには、入居者が住みやすい環境を整備することが大切です。入居者が住みやすいように設備の修繕やリフォームを行うことは不動産を運用していくうえで必須条件といえます。ただ、修繕やリフォームには、数万~数百万円の費用が発生することがほとんど。不動産投資を行うのであれば、このような出費を見越したうえで購入するようにしてください。目先の利回りや金額だけに捉われてしまうと、資金面で経営が破綻してしまうことになりかねません。こちらのページでは、不動産投資運用の出費や経費にかんする失敗事例を紹介しています。

運用費が上がって赤字も膨らむスパイラル

運用開始数年は黒字化で、利回りや運営費費用も問題なし。順調な出だしに安心しきっていたところ、建物の劣化が進んで修繕積立金が上昇。当初きちんと回収できていた収益はどんどん悪化していき、運用費と一緒に赤字も膨らむ負のスパイラルへ。

不動産管理は委託したほうが吉

不動産投資を続けるうえで重要になってくるのが物件の管理。きちんと管理体制が整えられていなければ不動産投資は失敗に終わるでしょう。マンションの管理は、管理会社への委託と自己管理の2つにわけられます。不動産会社に管理を委託する場合は、賃料の2~7%程度は支払わなくてはいけません。家賃が60,000円であれば1,200~4,200円程度の手数料を支払うことになるでしょう。このような手数料を、削減しようと自己管理する投資家もなかにはいます。自己管理を選択した場合、入居者の家賃滞納の話し合い、クレームの処理、ほかにも複雑な業務を全て自分で行わなくてはいけません。不動産に関する専門の知識も必要になってきますので、不動産投資初心者が自己管理を行うのはかなりリスキーといえます。

委託金を渋ったせいでトラブル対応に追われる

物件購入後の管理を不動産にお願いするには、月々委託金がかかります。月の費用はそこまで大きくはありませんが、自分で対応できたらその分費用が浮くと自己管理を選択する人がいますが、知識や経験がないなら避けた方が無難です。不動産会社に委託をしなかったばかりに、家賃滞納やクレームといったトラブルに追われる日々になることも珍しくありません。

ギリギリの返済計画はNG

不動産投資は、安くても数百万から始めるのが一般的です。利回りやアクセスの良さなど、物件の価値が上昇するに伴って物件の価値も上がっていき、数千万円代に及ぶケースになることも。そこで、多くの人がローンを使って購入するパターンが主流となっています。ただし、自分の計画通りに支払いができる人はごく稀です。不慮の事故や病に倒れてしまい、支払いが滞ってしまう可能性もあります。未来のことはだれにも分かりませんが、不動産投資を行うのであれば、緊急事態を想定して余裕のある返済計画にするようにしましょう。こちらのページでは、返済計画を見誤ってしまった人の事例を紹介しています。

体調を崩した結果、返済が滞りマンション売却へ

都内23区で駅チカと好条件のワンルームを4,000万円で購入。借り入れで購入したところ、体調を崩して入院することに。思った以上に治療費がかさみ、月々10万円の支払もできない状況に陥った結果、高額で購入したマンションを手放すことに。

地方ならではのリスクとは

都心に比べて入居者希望者が少ないエリア、いわゆる地方都市の物件購入に活路を見出す人が増えてきました。入居者を集めるのが難しいともいえますが、そもそも賃貸物件が少ないため他の物件と差別化しやすい物件ともいえます。購入価格も低く抑えられているため、家賃設定も低くなりますが、利回りでいうと10%近い数値も期待できるでしょう。

しかし、費用の安さと利回りの良さだけを見て購入を決めるのは時期早々。空室リスクや運用費用、将来の物件的価値も加味したうえで見極めないと後々失敗してしまう可能性が高いのです。こちらのページでは、地方の物件購入に失敗した事例を紹介しています。

大学移転で学生が入らなくなり大量の空室が発生

駅から遠く正直アクセスはイマイチだったが、大学が近くにあるため学生の需要はあると判断して物件を購入。ところが大学の移転が決まってしまい、学生の入居者は激減。アクセスが良くないため学生以外の方が入居することはなく、大量の空室が発生する事態に。売却したところ、金額は購入時の3分の1と資産価値は大幅に下がりました。

その場しのぎの空室対策は意味がない!?

不動産投資で最も注意するべきなのは、空室リスクです。費用が安く利回りが良い物件でも、入居者がいなければ家賃収入は発生しません。人の出入りは仕方がないことですが、重要なのは「退去者が出ても、すぐに次の入居者が見つかる魅力的な物件」を維持すること。しかし、魅力的な物件対策として、「大金を投じて設備を増やしたり、インターネット設備を導入したり色々行ってきたが、入居者が増えない」。といったケースもあります。その場しのぎの対策で入居所は集まりません。大切なのは、専門家によるアドバイスになってきます。こちらのページでは、空室対策に失敗した事例を紹介していますので目を通しておいてくださいね。

周りへの影響を考えない空室対策はNG

単身者向けのアパートで1室だけ埋まらず、そのまま半年が経過。埋まらないのは募集要項が厳しいからだと考え、2人入居OKに募集要項を変更しました。その後入居した夫婦の赤ちゃんの夜泣きがひどく、他の居住社者からクレームが発生。次々と退去者が出てしまいました。

資産管理をしっかり行うべき

不動産投資を始める多くの人は、購入前に金融機関からの融資を受けています。長期間安定して入居者を確保、資金運用やローンの返済といった課題が山積みです。不労所得を得るには、それなりの長い年月が必要になってくるといえます。長い年月のローン組むうえで大切なのは、余裕を持った返済計画を立てることです。入居者が途絶えてしまったり、急な修繕費が必要になったりと不動産投資にトラブルはつきもの。資金面にかんしてギリギリのラインでローンを返済しているようでは緊急時に対応できなくなってしまいます。こちらのページでは、最終的に自己破産になってしまった人の事例をお伝えします。

自己資金が足りずに自己破産をするはめに

自己資金が多くないため、慎重に事を進めていたのですが、都内の築浅物件を見つけて購入を決意。はじめの1年は順調でしたが、入居者がトラブルを起こしたことが原因で、大規模な修正が必要になりました。ギリギリでローン返済を行なっていたうえに、債務整理のタイミングを誤りついには自己破産することに…。

物件選びの盲点について

不動産投資にとって一番重要になるのが「物件選び」。これが重要と知ってはいても、失敗してしまう人が増えてきています。「目先の利回り」や「自分の好み」に合わせて物件を購入してしまうのが失敗する原因のほとんど。オーナー目線ではなく、実際に住む人の、気持ちになって物件を選ばないといけません。こちらのページでは、物件購入時の失敗事例を紹介しています。不動産投資における基礎部分、「入居者の目線」をチェックするうえで参考にしていただければ幸いです。

自分が住む前提で物件を選んでマイナス収支

将来的に自分が住む可能性を考慮して、ファミリータイプの物件を選択。しかし、物件を購入したエリアは単身者の居住が高かったため、家の広さも家賃もニーズと合致せずに入居者が埋まらない状況へ。自分の都合にあわせて購入した物件は、最終的にマイナス収支に。

不動産管理会社を適当に選んでしまうと…

最近は、本業の傍らで副収入や老後の資産として不動産投資を行う人が増えてきました。ただ、不動産管理は一筋縄ではいきません。クレーム対処や入居者トラブルの改善などさまざまなことが考えられます。本業と併用して不動産管理業務をすべて行うのはほぼ不可能といえるでしょう。そこで、賃貸管理を不動産投資会社に依頼するケースが増えてきています。集金管理や契約更新、トラブル対応と、オーナーに代わって対応してくれるのがメリットです。

ただし、不動産管理会社のなかには管理体制がずさんなところもあります。こちらのページでは、不動産管理会社選びに失敗した人の事例を紹介していますので参考にしてください。

ずさんな管理で数ヶ月間も家賃収入なし

投資用マンションを企画・開発している会社の物件を購入して、賃貸管理をそのままその会社に依頼。退去者が出た後になかなか部屋が埋まらない状況が気になり、調査したところ管理をお願いしている会社が入居者募集を行なっていなかったことが判明。会社のずさんな管理のせいで、数ヶ月間も家賃収入がない状況になっていました。

現地調査を行わないのは危険

不動産投資目的で物件を購入する際、利回りや費用などは必須。他にも、最寄り駅やデパートからの距離といった立地条件を重視する必要がありますが、それだけでは足りません。建物の状態や駅から物件までの環境、実際の間取りなど表面上のデータからは分からない点が複数あります。平日や休日・昼間や夜間に加えて道路交通状況なども細かくチェックしましょう。このような現地でのチェックをせずに、購入してしまうと後々苦労してしまうことになりかねません。こちらのページでは、物件の現地調査時の失敗事例を紹介しています。

現地調査で初めて知った周辺情報

本業が忙しいせいで現地調査を行なう時間が確保できず、物件情報だけみて購入。居住者を募集するも、人が全く集まらず…。時間をつくって物件の見学に行くと、なんと近隣に空き家のゴミ屋敷が。現在の家賃では入居者は現れないと、家賃の値下げを実行。無事に入居者を確保するも、キャッシュフローは悪化する一方。

女性投資家の注意点

最近は、女性の不動産投資家も増えてきました。男性より気配り上手なうえ、流行にも敏感なので不動産投資は女性に向いているといえるかもしれません。ただ、中には女性を騙そうとする悪徳不動産投資会社もあります。「内装、外装がきれい」「設備が使いやすい」といった言葉を並べて購入を勧めるケースもあるそうです。こちらのページでは、不動産投資に失敗してしまった女性投資家の事例を紹介しています。

女性の細やかさが裏目にでる場合も

女性は細やかなことに気が付き、物件の設備にも気を配れるので、不動産投資に向いていると言えるでしょう。しかし、逆に女性だからこそのウィークポイントもあります。内装や外装にこだわるあまり、アクセスにまで目を向けられていない方も少なくありません。住みやすさの観点を忘れると、失敗する可能性があるので注意が必要です。

新築不動産で失敗してしまった

預金にほとんど金利がつかない昨今、寝かせるくらいならと預金で投資を行なう方が増えています。新築賃貸不動産投資は、日々の価格変動に悩まされないにくいうえに、定期的な収入が得られやすいと人気の投資です。しかし、投資先や運営方法を誤ると、購入時よりも安い価格で売却するおそれがあります。新築不動産でよくある失敗事例を確認して、どんなリスクがあるか事前に知っておきましょう。

大手ショッピングモール突然の撤退

購入した新築賃貸物件は、近くに大手ショッピングモールがあって生活環境は文句なし。新築物件は需要があると踏んでいたが、何と大手ショッピングモールが突然の撤退。不動産価値がどんどん下がり、ついには購入時の6割以下になってしまいました。

中古の物件で失敗した

安い価格で購入できるため、比較的始めやすい中古不動産投資。中古物件の売買は活発的に行なわれていて、勢いがある分野と言えるでしょう。多くの人が参加しているからこそ、失敗やトラブルも続出しています。中古物件ならではのトラブルに見舞われて、お金も時間も取られてしまった失敗談をまとめました。

中古物件ならではの老朽トラブル

都内にある中古のワンルームマンションを購入。入居者から水が沸いたと指摘があったので調べてみたところ、長期的な工事が必要な欠陥を発見。修理費や家財の損害賠償で260万円ほどの支払が発生してしまいました。

いかがでしょうか?ざっとまとめただけでも、数多くの失敗の可能性が、口を開けてあなたを待ち受けています。むざむざ落とし穴に落ちてしまわないよう、注意しなくてはなりません。

ぜひ各ページの内容に目を通してみて下さい。そして、あなた自身が同じ失敗を繰り返さないためにも「反面教師」として、事例から多くを学んでいただければと思います。



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