素人が競売物件に手を出してしまった

不動産投資の失敗例を紹介します。このページのテーマは「競売物件」です。

競売物件に手を出した|不動産投資の失敗例

不動産とは言え、投資ですから失敗のリスクはあります。そのひとつが「競売物件に手を出してしまう」こと。

競売物件とは、ローンを組んでマンションを購入した先住者の支払いが滞った挙句、債権として物件を裁判所に取り上げられ、転売される過程をたどった物件です。

このようないわくつきの物件になぜ投資家が注目するかと言えば、それは「値段が安い」から。中には相場の半額程度という物件もあるほどです。ほんの少し前までは、不動産のプロたちが取り扱う物件でしたが、近年の不動産投資加熱に伴い、一般の投資家にも情報が出回るようになりました。

しかし、こうした物件には思わぬ落とし穴があるもの。以下にその具体例を見ていきましょう。

立地条件は良く高利回りを期待できるはずが…

Aさんは、問題の物件を購入する以前に、すでにアパートの一棟経営で成功を収めていた不動産投資家でした。さらなる投資拡張を狙っていたところ、付き合いのある不動産会社から競売物件の情報を入手したのです。

駅や商店街から近い立地条件の良さで、間取りは2LDK。そして何より相場の3分の2程度という値段に惹かれ、購入を決断してしまったそうです。この時にAさんが犯した致命的なミスは、内部をよく確認もせずに契約してしまったこと。競売物件の場合、情報が出回った時点ではまだ先住者の荷物が残っているケースも多く、書類上の確認だけで話が進んでしまうこともあるんですね。

そして実際に引き渡しされた物件へ訪れてみると、中は荒れ放題。いわゆるゴミ屋敷化しており、壁も床もひどく汚れた状態で、大幅なリフォームが必要になりました。さらにエアコンやトイレ、そして浴室などの設備も故障したまま放置されており、取り換えを余儀なくされたそうです。

これらすべてのリフォームを行ったところ、その費用はかなりの額に。せっかく相場より安く購入できたにも関わらず、差し引きゼロどころかマイナス計上となってしまったのだとか。また購入時やリフォーム期間に発生したもろもろの経費も、予想以上の出費となってしまったようです。

結局Aさんはリフォームを終えてすぐ、その物件を売り払ってしまったのだそうです。

購入費用が安いと思っていたら思わぬ結果に…

Bさんは、購入費用の低さと利回りの良さから、東京の郊外にあるワンルームマンションを購入しました。築30年以上経過していることもあって、マンションの購入価格は約800万円です。相場としては高すぎず悪くない印象だったとのこと。開始時は、5万円の家賃を想定しており、単純計算すると表面利回りは7.5%でした。

始めたばかりのころは問題なく想定通りの利回りで家賃収入を得られていました。 しかし、契約更新のタイミングで入居者は退去してしまったそうです。「すぐに見つかるだろう」と具体的な対策を実施しないまま様子を見ていると、重大な問題があることに気づきました。30年以上の築年数や駅から徒歩15分にある物件なので、入居者にとって住みたくなるような物件ではなかったのです。

この問題に気付くまで空室期間が4ヶ月空いてしまったBさん。結局、家賃を4万円まで下げることで入居者を見つけたそうです。空室期間があった年の利回りは、本来の7.5%から4%まで下がってしまいました。家賃を下げたことによって利回りも減り、家賃収入も減るという悪循環につながってしまったといいます。

一時は売却も検討したそうですが、築年数も古く駅から離れているため買い手が見つからなかったそうです。今回の失敗は、購入費用の安さと最初の利回りだけを見て購入を決めてしまったこと。いくら利回りが良くても、入居者がいなければ家賃収入はありません。Bさんのように、費用と利回りだけで購入を決めてしまうのはハイリスクが伴うことを認識しておきましょう。

競売物件の落とし穴に気づかなかった

すでにアパートを1棟所有し、安定した家賃収入を得ていたCさん。さらなる利益を狙い、都心でのマンション投資を考えていたそうです。ただ、いくら調べても都心のマンションは初期費用や運用費が高くなりがちなのに加えて、実質利回りも5%を割ることがほとんど。想定している物件を探すのに苦労していた矢先、競売物件に興味を示しました。都心マンションのワンルームを通常よりも割安で購入できるため、そこに活路を見出したといいます。

自分で本を読んで勉強したり不動産会社に聞いてみたり、精力的に動きました。努力が実を結び、2LDKの繁華街近くのマンションを2,000万円で購入することに成功。付近のマンション相場が2,800万円前後なので、かなりお買い得になっています。アクセスの良さや繁華街の近くとあって、家賃を15万に設定しても問題ない物件です。

しかし、購入した後に部屋を見ると、ゴミやほこりが山のように積み重ねられており、散々な状態。風呂やトイレ、洗面台といった水回りは垢やサビが侵食し、人が住める状態ではなかったそうです。結局、内装を完全に取り換え、設備のリフォームまで行うことになり、総額500万円以上を支払うことに。購入費用とリフォーム代を含めるとトータル金額は、平均相場と同等かそれ以上支払ってしまうという結果になってしまいました。物件を安く買った意味は無くなっていました。

諸々の手続きや支払い等で心身ともに憔悴しきったCさんは、リフォーム後に売り払ってしまいました。やはり、競売物件は家賃の返済が滞った人の債権として裁判所が売りに出している、いわくつき物件。むやみに手を出すのは危険な綱渡りといえます。

このような失敗を避けるには

不動産投資における競売物件は、普通の物件とは違い内覧ができません。書類上の確認だけで決めるのはとてもリスキー。表面上の相場や利回りだけで購入を決めてしまい、内覧に行くと散々な状態だったという体験談が後をたちません。競売物件は、書類上からはわからない闇があるのです。安全かつ確実に不動産投資を行っていきたいのであれば、競売物件には手を出さないのが◎。

世の中には費用や利回りなどで好条件を押し付けてくる不動産会社も存在します。不動産投資を始めたばかりの人にとっては、安心して任せられる不動産会社を選ぶことが大切といえるでしょう。

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