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運用後の出費や経費を考えていなかった

不動産投資の失敗例を紹介します。このページのテーマは「経費」です。

経費|不動産投資の失敗例

不動産投資には、株など他の投資法にはないリスクがあります。それは「ランニングコスト」。オーナーにとっては投資対象でも、入居者にとっては生活の場ですから、設備の劣化は空室を招きます。すると家賃収入が途絶えてしまうのです。

そこで修繕やリフォームを行うわけですが、その費用は数十万円から、数百万円にまで及ぶことがあります。こうした出費を見越しておかなければ経営が破綻しますし「売りに出しても買い手が付かない」という事態を招きます。以下にその具体例を見ていきましょう。

資金不足で経営が破綻

Dさんは関東近郊に、マンションを購入。金融機関の融資を受けましたが「ローン支払いはすべて家賃収入で賄う」という返済計画を立てていたそうです。

しかし築数十年の居室に、水道管トラブルが発生。修繕費用は百万円を超えてしまいました。さらに「家賃収入を得ている」ということで、税金の課税額が上昇。水道管の修繕で貯金がほとんどなくなってしまったDさんには、もはや経済的な余裕がなく、経営は破綻を迎えてしまったそうです。

物件は何とか売却できたものの、手元には数十万円の借金が残るという結果を受け、Dさんは「もう不動産投資はこりごり」と落胆しています。

最初は大丈夫でも後々失敗してしまう

不動産一棟のオーナーになると、契約時に想定していた金額以外の費用が大幅にかかることがあります。そのため運用開始数年は順調だとしても、後々失敗してしまうといったケースが後を絶ちません。ここで紹介するEさんの例は、そんなケースです。

Eさんは、数年前に都心付近でファミリータイプのマンションを購入しました。購入した当初、利回りや費用も含めて問題なく運用できていたそうです。「今は順調に運用できているから大丈夫」と安心していたEさん。今思うと、この時に何らかの対処をしておくべきだったと語っていました。年々建物の劣化が進むにつれて、修繕積立金といった、建物の診断や修繕工事を行うために充てられる費用が上昇。運用当初に回収できていた収益はどんどん利回りが悪化していったそうです。

ファミリータイプのマンションは、ワンルームマンションと比べて部屋の数が多く、広めに設計されているのがほとんど。そのため、1部屋ごとの費用が高くなることに気づいた時には時すでに遅し…。マンション1棟の運営となると、部屋の数だけ費用が上がっていきます。結果、短期間でどんどん値上がりしてしまうのです。入居者はいるのに、修繕積立金がかさんで赤字が膨らんでいくという、スパイラルになっていったそうです。

投資する額が大きければハイリターンに期待ができますが、同時にリスクもあることを知ったEさん。欲を出さずに小額から始められるワンルームマンションをしておくべきだったと後悔しているそうです。また、購入時に物件のリスクをきちんと説明してくれる不動産投資会社を選ぶべきだったとも語っています。

管理組合の決定で思わぬ負担に

Fさんは、新築の投資マンションを2,000万円で購入しました。頭金の150万円を支払い、差額の1,850万円のローンを組んでいます。Fさんいわく、「月々の管理費や修繕積立金が9,000円程度でおさまるのでお得ですよ」という不動産投資会社の担当からのアドバイスが魅力だったそうです。担当者のアドバイス通り、運用当初は毎月9,000円の修繕積立金で収まっていました。しかし、突然マンションの管理組合が「修繕積立金を2倍にします」と発表。当然、話し合いを行いましたが結局従わざるをえなかったそうです。結局、当初の予定とは違った18,000円の修繕積立費を支払うことになりました。あとからネットで調べたところ、多くの不動産投資会社は、修繕費用にかんする修繕積立金について極端に抑えて販売していることを知りました。加えて、修繕積立金は必ずといっていいほど上昇することを知ったFさん。運用当初に考えていた収益や費用の計算がくるってしまったそうです。運用開始時に、修繕積立金についてもっと詳しく調べておくべきだったと落胆していました。

今回の失敗を糧に、次回不動産投資を行う際は、不動産管理会社とマンションの販売会社の関係や、修繕費用についてしっかり調査するとのこと。幸い、赤字にはなっていないそうですが、Fさんいわく「運用当初からつまずいてしまったので、数年先がどうなるのか怖い」と語っていました。

修繕積立費用の滞納による失敗

老後の年金事情や仕事などに対する漠然とした不安からか、不動産投資を始めることにしたGさん。不動産管理会社の話を聞いたうえで表面利回り5.6%、購入時の家賃は84,000円の中古ワンルームマンションを購入しました。さあこれから!と思った矢先に思わぬ落とし穴に落ちてしまったのです。

物件購入3ヶ月後から、マンション管理会社から連絡が。内容は「管理費・修繕積立金60万円を支払ってください」との通知でした。驚いたGさんが、仲介業者の不動産管理会社に確認したところ、以前契約されていたオーナーが契約期間中の支払いをしていなかったことが発覚。元オーナーは、長期間海外に行っており、連絡もつかない状態だったそうです。

マンション管理会社に交渉をしようと思ったGさん。しかし、マンション管理会社は、「事前に重要事項に関わる調査報告書を提供しているので、支払ってください」の一点張り。この調査報告書には、マンション全体の管理費や修繕費用、修繕積立金の滞納金額も明記してあったそうです。再度、調査報告書に目を通したところ、確かに修繕積立金の滞納金額の記載がありました。書類上は、しっかり確認したうえで契約をしていることになっています。「知らなかったではすまされない」という現実を目の当たりにしたGさんは、とても落胆していました。

結局、滞納金を支払うことになったGさん。契約時は仲介業者の不動産管理会社から、いろいろな書類を渡されたけど放置してしまったと悔やんでいました。ちゃんと確認しなかったGさんいわく、「管理会社の担当から一言説明が欲しかった」と嘆くばかり。きちんと説明してくれなかった不動産投資会社に不信感を抱きながら今後も運用を続けていくのが苦痛だとお話しされていました。

ファミリータイプ物件の落とし穴

妻と子供2人、4人家族の大黒柱であるHさん。不動産投資を始める際、ワンルームマンションにするかファミリータイプマンションにするか迷ったそうです。悩んだ末に、将来家族で住むことを想定して、中古のファミリータイプのマンションを購入。家賃収入のみでローン返済をできるようなシミュレーションでしたが、実際に運用を始めてみたところ、次々と問題が発覚しました。

設備の劣化や故障がいたるところに見つかり、当初よりも修繕費用が高くついてしまったそう。加えて、長く住んでいた入居者が退去してしまいました。同じ家賃で次の入居者に貸し出したところ、なかなか見つからなかったそうです。調べてみると、マンション周囲の状況が変わったことが影響し、家賃の相場が下落傾向にあることがわかりました。借り手がいない以上、家賃を下げざるをえません。結果、当初想定した利回りを大きく下回ることになったそうです。

修繕費や管理費の高騰や回収見込みのない家賃設定となったファミリータイプマンションは、赤字物件となってしまいました。結局、ローンを返済するのが困難と判断したHさんは売却したそうです。もっと周囲の状況や世間の情勢の下調べをしておけば良かったと後悔する日々を過ごしています。

修繕積立金の値上がりが招いた破綻

Hさんは、築年数30年ながら、表面利回りが6.8%と少し高めの都内ワンルームマンションを購入しました。購入時の家賃は6,3000円なので、築年数の割に良い物件だったと思ったそうです。駅やスーパーから近いこともあってか入居者が途切れてない物件なのが魅力だったと語っていました。実際に、購入当初はキャッシュフローもプラスで順調に運用されていたそうです。

しかし、半年経った頃に管理会社から修繕積立金を値上げすると連絡がありました。7,000円以上も高くなるので、不満に思ったHさんは、管理会社に電話したそうです。すると、「物件購入時に渡した、重要事項に関わる調査報告書に書いてありますよ」と一蹴。実際に当時の書類を確認したら、しっかり書かれていたそうです。ちゃんと書類を確認していれば、今回のような失敗を防げたかもしれないと語っていました。

以前より修繕積立金が上がったことで、手元に入る収入が減ってしまったそうです。中古物件であれば、事前に修繕ポイントをチェックして、修繕積立金を想定したうえでシミュレーションを行うべきだったと後悔しています。せっかく購入した物件ですが今後、赤字転落になる前に売却しようかと検討中だそうです。

このような失敗を避けるには

Dさんの失敗例を見るまでもなく、不動産を経営するためには、綿密な収支計画の立案が必要です。その最たる項目は「経費」。ローンの利息は計上可能ですし、不動産の減価償却費は「何もしなくても計上できる経費」として有名です。

しかし築年数の古い物件は建物の評価額が低いため、減価償却費も低く設定せざるを得ず、思うほどの節税効果を発揮しません。また建物の修繕費やリフォーム費は当然想定されますので、月々の家賃収入の中から、きちんと積み立てておく必要があるのです。

こうしたランニングコストの管理は、経験値の高い投資家なら誰でも行っているもの。しかし初心者が「基礎知識を懸命に理解し、収支計画を立てる労力を惜しんでしまう」と、経営は簡単に破綻してしまいます。

「どんな風に収支計画を立てれば良いのか、わからない」という場合は、その内容を相談できるプロを頼ることが大切。不動産投資について的確なアドバイスを与えてくれる会社を選び、物件購入と経営手腕の習得をリードしてもらいましょう。

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