返済計画を見誤ってしまった

不動産投資の失敗例を紹介します。このページのテーマは「ローン返済」です。

ローン返済|不動産投資の失敗例

近年、不動産若年層を惹きつける投資法のひとつ。その注目度の高さは、株やFXなどにも匹敵するほどです。しかし、大きなリスクもあります。それは「購入費用の高さ」。数百万円からのスタートで、条件が良くなるほど金額は上昇。数千万円に及ぶケースも数多くあります。

それゆえに多くの人がローンを利用するわけですが、もちろんメリットも数多いです。

不動産投資でローンを利用するメリット

  • 株などの投資の際には、金融機関から融資を受けることはできない(少ない資金でもスタート可能)。
  • 節税効果が得られる。
  • まさかの時の生命保険代わりになる(オーナー死亡時には無借金状態で物件を家族に遺せる)。

いかがでしょうか?メリットは数多いことがわかりますね。しかし、借金は借金。融資を受ける人は、賃貸物件の経営リスクに加え、ローンの返済リスクも同時に背負うこととなります。以下に具体的な失敗例を見ていきましょう。

病に倒れ、すべての計画が頓挫

Gさんは、23区内でさらに駅近という好条件のワンルーム物件を購入。その費用は約4,000万円とかなり高額でした。しかし不動産会社は「これほど好立地な物件はなかなかありません。将来的にも値崩れの心配はなく、むしろ値上がりするでしょう」と太鼓判を押したため、自己資金の1,000万円に加え、3,000万円を借り入れるかたちで購入に踏み切りました。利率は約3%、期間は15年程度、月々の支払いは100,000円程度だったそうです。

入居者付けも順調で家賃収入もあったため、Gさんは「このままいけば、きちんと返済できそうだ」と考えていたそうです。しかし、不慮の事態が発生しました。Gさんが病に倒れたのです。その治療費は思いのほか嵩み、本業からの収入も減少。Gさんはマンションの売却を余儀なくされました。

このような失敗を避けるには

不動産のように高額な投資を行う場合、融資を受けるのが一般的です。しかし、人生には不測の事態が生じるもの。返済計画は周到に立て、ある程度の余裕を持たせておくことが肝心です。「五体満足な時だけでなく、何かあった時にでも返済できる金額なのか」を、きちんと考えておくべきなのです。

良心的な不動産会社は、ユーザーの立場に立ち、契約を急がせるようなことはしません。客観的で的確なアドバイスを与えてくれる不動産投資のパートナー会社を選び、より良い関係を結びましょう。

低利益物件を高金利で購入

通勤電車内の広告を見て、サラリーマンでも銀行から融資を受けて物件のオーナーになれることを知ったBさん。この広告に惹かれ不動産に関する本を読んだり、不動産会社のセミナーに参加したりするように。

セミナーに参加した時に、相性の良さそうな不動産会社の営業さんと知り合いました。営業さんのアドバイスをもとに、融資を受けられる金融機関を紹介してもらうことに。Bさんの年収は700万円とそこそこ高収入だったので、すんなり融資を受け入れてもらえました。

営業さんは早速、神奈川県内の新築1棟アパートを紹介。「新築だから修繕のリスクが無く、入居付けも苦労することはない」とのことだったそうです。

金融機関からは融資条件として4.5%の金利、融資期間が25年と提示されました。

Bさんも物件について調べて、営業さんを信頼することに。神奈川出身として物件がある地域には詳しいこともあり、自身を持っていました。

「これで自分も大家になれる」と、Bさんは早速貸付証明書を提出。後日金融機関の審査が通り、融資が実行・決済を行われました。

しかし決済から半年、購入物件の利益が手元に残らない事態に。

物件管理費や共有部の電気代などの経費が思っていた以上に大きかったのです。そのため、利回りが6.8%と低い状態。毎月銀行への返済するお金だけが出ていき、手元にはお金がほとんど残らない結果になってしまいました。

追いうちをかけるように入居状態も悪く、6部屋あるうちの2部屋は空室。2・3月の繁忙期は入退去者が著しく、Bさんの物件から3部屋の退去申込みがありました。それによりキャッシュフローは赤字になり、Bさんの給料から銀行への返済にあてることに。

このような失敗を避けるには

Bさんの失敗した原因は利回りが低く、金利が高いことにありました。

不動産投資を成功した例では、銀行から金利を2%以下で借りれたそうです。神奈川の物件は利回りが低く、利益は決して多くはありません。しかし、融資期間が長くしたおかげで、毎月の返済額を抑えることができ、キャッシュフローを残すことができたのです。

近年はサラリーマンや会社員など安定した収入がある人向けに、金融機関は融資を行ないます。

サラリーマンでも不動産投資ができるメリットがある反面、金利が高くなってしまう傾向にあるようです。買付証明書を出す前に、収入と支出のシミュレーションしたうえで物件の購入を検討するようにしましょう。

自己資金力が無い投資家のためのフルローンを活用

Cさんは1棟の新築アパートを購入するため物件価格の全額を融資で調達し、諸費用を自己資金で支払う「フルローン」を活用。フルローンは初期費用のみの自己負担で、それ以外は全て金融融資を受けることです。

金融機関としては新築物件のため、担保評価がとりやすくなっています。

フルローンを利用したCさんは、自己資金を入れずにほとんどを融資に頼ったことで、毎月の返済額が高額に。また、購入した物件は利回りが低く、家賃収入の大部分を持っていかれ、キャッシュフローがほとんど残らない状態になってしまいました。

このような失敗を避けるには

物件の購入資金をほぼ全てローンで賄うフルローンや、諸費用も含めたオーバーローンは資金力が無い不動産投資家でも物件を購入できるメリットがあります。ローンを使って物件を購入する場合、資金無しで購入すれば次の物件購入までのスピードが速くなり、不動産投資にとても有利です。

資金力の無い若手の不動産投資家がフルローンや諸費用も含めたオーバーローンを活用して大成功しているケースも多く見受けられます。また、自分では決して購入できない高級住宅・マンションといった物件にも手を出すことができます。

不動産投資で資産の拡大をするには、初期費用など現金が必要。物件を購入する際に毎回自己資金や初期費用を全額払うと、次の物件購入までコツコツ貯金していかなければなりません。Cさんのようなサラリーマンは固定給与のケースがほとんどで、自己資金を貯めるだけでも数年はかかります。そんな時にフルローンやオーバーローンは効果的。自己資金を担保でき、突然の修繕があってもすぐにその資金で補えるからです。

しかしフルローンやオーバーローンには、高いリスクが伴います。今回のCさんのようにフルローンの使い方を誤ると、毎月のキャッシュフローが残らずに破産するケースがあります。

Cさんの場合、利回りの低い物件を購入。フルローンは利子が高いため、毎月の返済額が多くなってしまいます。そのため、家賃の収入の大部分を返済に持っていかれることに。その結果、キャッシュフローが残らないことにつながるのです。

融資を受けて物件購入をする際は、何度も返済計画をシミュレーションしましょう。不動産投資の失敗する可能性を低くできます。

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