近くの大学が移転をして入居者激減

不動産投資の失敗例を紹介します。このページのテーマは「立地条件の変化」です。

立地条件に大きな変化が|不動産投資の失敗例

不動産は、若年層でも始められる投資法として注目を集めていますが、もちろん失敗のリスクはあります。そのひとつが「立地条件の変化」です。

入居希望者の絶えない人気物件となるために、内部設備の充実は重要ですが、それ以上に考えておかなければならないのが、立地の条件です。

人気の立地条件

  • 駅や商店街から近く、生活がしやすい。
  • 周辺の安全性が高い。
  • 閑静な住宅街である。

上記のように普遍的な条件に加え、周辺に多くの人間を集める施設がある場合も、入居者集めには優位に働きます。

代表例は、学校。特に大学は遠方からの入学者が数多いため、ターゲットに合致する内容の物件を確保できれば、安定した経営を行うことも夢ではありません。また地方都市の場合「大企業の大型工場などが近隣に稼働していると、周辺の賃貸住宅が潤う」という図式もあるようです。

しかし、これらはあくまで他の機関が運営しているもの。あまりにアテにしすぎていると、共倒れになってしまう危険を孕んでいます。以下に具体的な失敗例を見ていきましょう。

校舎移転で大損害に

Fさんはエリア内に開校する大学から、すぐ近くにあるワンルームマンション物件を購入しました。築30年とそれほど良い条件ではありませんでしたが、Fさんは「アパートの多いエリア内で、堅固なマンションは人気を集めるはず」と判断。実際に経営開始後は女子学生からの人気が高く、数年間は「稼働率100%で約8%の利回りを達成する」など、経営は順調でした。

しかし数年前、少子化の煽りを受け学生数は激減。大学が、別エリアにある他校舎との合併を発表しました。この決定を受け、入居者が退去したのを皮切りに経営は暗転。何と1年以上も空室が続き、利回り0%という最悪の結果を招いてしまったのです。

Fさんは売却を決意しましたが、その価格は購入時から大幅にダウン。3分の1程度にしか評価されなかったそうです。

このような失敗を避けるには

上記のように「周辺施設に頼り切り」という物件の購入には、大きなリスクが伴います。お世辞にも好景気とは言えない時世ですから、一寸先は闇。「絶対安泰」ということは、どの業界でも考えにくくなっています。たったひとつの施設がもたらす需要をアテにする賃貸物件経営は、避けた方が無難でしょう。

こうした事態を招かないためには、安心して購入相談ができる不動産会社をパートナーに持つことが大切です。

大学近くの物件を購入した失敗事例

大学の近くに1階建ての不動産投資物件を買ったAさんは、私立大学の近くに賃貸マンションを購入しました。立地は駅からやや離れた場所でしたが、防犯設備が整っていたため女子学生を中心に入居が期待できる物件だとおもっていたが…

Aさんの目論見

Aさんが賃貸アパートを購入した立地は関東地方のやや郊外。アパート賃料は家賃、管理費、水道代込みで6万円程度です。利回りもしっかりと見込んでおり、年8%前後になると、経営する上でどのくらいの利回りかも確認をしていました。築年数は30年ですが、賃貸アパートとして悪くない条件。一人暮らしをしたい学生の要望があれば、入居者が毎年一定数見込めました。

賃貸収入は数年間思惑どおり

購入してから数年間はAさんが見込んだ通りの学生が入居し、ほぼ100%賃貸収入を得ることができました。しかし、ある日突然私立大学が経営難と少子化のため、都内にある本部に移転を発表したのです。学生に敬遠される傾向のある郊外の支部を廃止。大学経営を立て直すという起死回生の策をとったのです。

大学移転のインパクト

私立大学移転の影響でAさんの賃貸アパートに住んでいた学生は全員引っ越すことになり、アパート経営で必要な賃貸料を確保できなくなってしまいました。また、Aさんの購入した物件はただ大学に近いというだけ以外にメリットがありません。駅への利便性が良くなかった物件は、入居者獲得に苦労することになってしまいます。

さらなる追い打ち

さらに、入居者は年度が切り替わる4月を目の前にギリギリまでの入居者がいたので、内覧するための修繕に間に合わず。ほとんどの部屋が空室になるという事態が1年間近く続くという事態も発生しました。結局その年の利回りは0%となってしまいます。最終的に賃貸マンションの経営に見切りをつけて売却することにしたのですが、大学が撤退し、駅へのアクセスの利便性が悪い物件を欲しがる人現れず、購入した当初の価格の3分の1程度でしか売れなかったそうです。

一つの大学や企業に依存した賃貸物件経営はやめる

定員割れを起こす大学は後を絶たちません。その結果、2018年からは大学の経営が悪化して、地域からいつ撤退してもおかしくない時代がやってきました。大学が経営難に陥る中で、大学に頼った入居者に依存するのは危険だと言わざるを得ません。大学と同じように、大企業の工場があるから安心という慢心にも注意を払わなければいけないでしょう。

ある日突然経営不振から関連事業を売るため、地方の工場を突然停止するという事例もありました。工場で働く人がいるからといって、需要を見誤り賃貸経営を行うことは危険なのです。こういった事業の仕方はたった一つの大きな要因で需要を見込むといった投資では、一番やってはいけない手法。賃貸料金の多くを大学や企業工場に依存することで、失敗したときのリカバリーが難しくなります。

駅が近いなど交通の便がいい場所や環境面があるかどうかも不動産投資をする際に検討尾が必要。生活面でアパートでの一人暮らしの需要がなくなるような物件は選ばないようにしましょう。

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