利回りだけを見て物件を購入した

不動産投資の失敗例を紹介します。このページのテーマは「利回り」です。

利回りだけを重視しすぎる|不動産投資の失敗例

不動産投資には失敗のリスクがあります。そのひとつが「利回りを重視しすぎてしまう」こと。

不動産は初期費用がそれなりに必要な投資ですから、投資家は「なるべく早く減価償却したい」と考えます。こうした目論見を実現するためには「購入金額を安く、家賃を高く設定して利回りを高める」のが、一番。しかし当然のことですが、安い物件にはそれなりの理由がありますし、逆もまた然りです。

成功を焦るあまり、想定した利回りの達成だけを重視してしまうと、収支が暗礁に乗り上げてしまうことも…。以下にその具体例を見ていきましょう。

8%近い利回りを想定していたのだが…

Bさんは「7%以上の利回りを実現する不動産投資」という目標を明確に持っていました。「計画を満たせる物件」という条件で候補を絞った結果、東京の郊外にあるマンションの1室を、800万円で購入したのです。家賃の想定は50,000円。表面利回りは7%以上と、計画通りでした。

しかし、入居者が集まりません。初めの入居者が退去したあと、一向に借り手が付かないのです。なぜならその物件は築年数や内部の設備が古く、駅からは徒歩15分以上。メインターゲットとなる、若年層の入居者を惹き付ける魅力に欠けていました。

空室期間は長引き、半年近くにまで及びました。このためBさんは、家賃を40,000円に下げざるを得なかったそうです。やっと借り手は付いたものの、その年の利回りは半分近くにまで下落してしまいました。

収支計画が想定通りに進まなかったことに落胆したBさんは、物件の売却も考えたそうです。しかし買い手はなかなか現れなさそう…。オーナーにとってのみ魅力的な高利回り物件を選んでしまったことを、後悔している様子です。

地方だからといって購入したのに…

Cさんは、老後のことや年金問題のことを考え不動産投資に興味を持っていました。当初は、都心のワンルームマンションに絞って考えていましたが、購入費用やライバルの多さから断念。そこで、地方の物件を購入する方向にシフトチェンジし、「安く購入できて高利回りの物件」を選定条件に探していました。すると、知り合いの不動産投資会社の営業担当の方から紹介された物件がたまたまCさんの条件を満たしている物件だったのです。なんと、購入費用は500万円で、利回りは9.6%と破格の物件。都心の利回りは4〜6%が平均なので、かなりの期待を込めてそのまま契約したそうです。

運用を始めた当初は、しばらくプラス収支もでて安定して経営を行っていました。しかし、入居者が退去したあと新しい入居者が決まらず日に日に収益は減っていくばかり。ここにきてCさんはある問題を抱えていたことに気づきました。このマンションは、築35年経っており建物自体が古いため、入居者にとって住みたい家ではなかったのです。この問題に気づいたCさんは、リフォームをすることを決意。200万円もの費用をかけてリフォームを行ったそうです。

ただ、リフォームにかかった費用を加味して利回りを計算し直すと、著しく利益が下がってしまったとのこと。「このまま運用を続けても収支は出にくい」と判断したCさんは、売却を決意しましたがすでに時遅し…。築年数が経っておりリフォーム代も上乗せされた物件を購入する人は見つからなかったそうです。

また、買い手が見つかったとしても物件自体が古いため銀行審査が出にくくなり、ローンで購入することができなかったそうです。つまり新しく購入する場合でも、現金で購入する必要があります。高額な費用を現金一括で購入できる方はなかなかいません。このようなさまざまな要因が相まって売ることもできず、資金繰りに苦労している日々とのこと。「地方で高利回りの物件」には、それなりのリスクもあるんだと身にしみてわかったそうです。利回りだけに注目するのではなく、築年数や周辺の環境も重視しておくべきだったと後悔していました。また、将来的に売却するときとなった場合の資産価値もふまえてもう少し入念に市場調査を行うべきだったといえます。

このような失敗を避けるには

  • 郊外のアパートやマンション投資はプロ向き。投資初心者は避けるべき
  • 高利回り物件は、修繕費用に多額の費用がかかる場合がある
  • 高利回りや目先の収益に惑わされないようにする
  • しっかりアドバイスしてくれる不動産会社をパートナーに選ぶ

高利回りの物件に飛びついてしまうのは、不動産投資初心者にありがちなパターンです。家賃収入に直結する利回りを重視するのは大切ですが、それだけにフォーカスすると投資の影に隠れているリスクを見落としてしまうことになります。オーナー目線にならずに、入居者目線で物件をえらぶことが大切なのです。

また、退去が出てしまうのは仕方がないことですが、重要なのは、すぐに入居者が決まるような「魅力のある物件」であるか否か。絶えず、入居者が住みたくなる物件を見出す目を養う必要があるでしょう。そこで、以下に不動産投資を始める上で注力すべきポイントをまとめてみました。

「高利回り物件は気をつけろ」とはいっても、実際にそのような物件が目の前に現れたら判断が鈍ってしまうもの。世の中には、「今買ったほうがお得」「急がないと購入されてしまう」といった急かすような言葉を使ってくる悪質な営業マンもいます。

正確な判断をするには、正しい知識を持った不動産会社をパートナーにすることが必須条件。不動産収入で長期的な収入を得たいのであれば、じっくりと不動産投資会社から選ぶことが、成功への近道といえるでしょう。「是が非でも投資を成功させたい」と考えている方は、客観的で的確なアドバイスを与えてくれる不動産投資のパートナー会社を選ぶようにしてくださいね。

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