中古の物件で失敗した

不動産投資の失敗例を紹介します。このページのテーマは「中古物件」です。

中古の物件で失敗した|不動産投資の失敗例

不動産投資は価格が安く、利回りの高い中古物件。投資効率が良いというメリットから、取り扱ってみようと思う方も多いのではないでしょうか?中古物件の中でも多いマンションの物件は、新築マンションの供給数を上回り、売り買い市場は年々増えています。しかし、多くの方が取り扱うだけに失敗やトラブルも。ここでは新築物件にはない中古に投資する上でのリスクや注意点、実際に購入して失敗した事例を紹介しています。

不動産会社だけを頼りにして

投資にもともと興味のあったFさん夫婦。実際にマンションを1棟買った友人の紹介で、同じ不動産投資会社の社長を紹介しもらうことになりました。何度か社長から話を聞き、30年ローンで中古マンションを1棟購入。外見しか見ていないものの営業している方いわく、リフォームされたばかりでずっと満室で空室も少ないとのことでした。築25年で立地が良く、収支計算では月10万ほど残る計算だったので安心していたそうです。しかし、購入後に退居者が何人か出ました。そのたびリフォームに12万前後、広告で募集するのに7万ほど出費があったようです。2ヶ月おきに1部屋のペースで空室がでたため赤字が続きました。現地の不動産会社に話をしにいったところ「ユニットバスのためあまり人気がない部屋」といわれ、ガッカリしたそうです。

この場合には今すぐ破綻することはないけれど、30年のローンを考えると厳しい状況といえるでしょう。中古の物件購入でよくある失敗例の1つといえます。不動産会社の話を曖昧なまま鵜呑みにするのが問題点です。会社によっては、都合のいいことばかりを話す会社も少なくありません。聞いた話だけで判断せず、自分で調べて理解を深めることが大切です。決済をして引き渡しすれば仕事の終わる不動産会社に対し、買ってから仕事のはじまる投資する人で相違点があるのは当然です。どんな状況にあっても自分と同じような立場や視点で話せる人が不動産会社以外で身近にいるとよいでしょう。

安い物件を購入して失敗

はじめての不動産投資ということで手ごろな価格の中古物件を購入したGさん。新築に投資を始めやすく利回りも高い点から中古を多く取り扱い、マンション経営することを目標にしていました。

しかし、購入時にいた入居者は数ヶ月で退居。その後1年間の入居者は決まらず、収入はありませんでした。やっと決まったと思うと滞納や夜逃げと散々な目に。現在も所有していますが思うように入居者が現れず、収入がないとのことです。不動産投資で、後悔することになってしまいました。

Gさんは、安さや利回りだけでの判断が失敗のポイントとしてあげられます。入居者が決まらなかった要因のひとつに、近くに築浅のきれいなマンションがあったそうです。大切なのは立地や条件、周囲の環境などさまざまな視点で判断するということ。はじめてだからこそ入念に調べて分からないことを明確にする必要があります。また、何でも相談できる不動産会社選びが重要です。

中古ならではの老朽によるトラブル

都内にある中古のワンルームマンションを購入したHさん。築26年と古い物件だったからか買ってすぐに入居者から水が沸いたというトラブルがありました。管理会社に問い合わせると、「長期的に工事が必要」とのこと。迅速な対応が必要でしたが時間がかかってしまい、入居者は退居しました。修理代に重ねて、家財の損害賠償のトータルは260万ほどになってしまったそうです。

ここでのポイントは、購入したマンションに腐食しやすい金属管が使われていたこと。建てられた当時は金属管の使用が主流だったのは、後に調べて知ったそうです。また国土交通省によると築30年を超えたマンションのうち、5割以上が配管などのトラブルが原因で建て替えが検討されています。中古の物件は購入する際の価格が安いものの、耐用年数が短いです。メンテナンスにコストがかかってしまうのはデメリットといえるでしょう。

瑕疵担保責任がないのも注意しなければならないポイントです。ほとんどの場合、建物の欠陥が見つかるとオーナーが修理しなければなりません。そのため、利回りが良くてもお金をプラスにできるとは限らないです。一方で新築のマンションなどは設備の品質が良く100年耐えられるといわれる物件も。中古の物件を購入する際は、先を見通して計画を立てるようにするのがポイントです。

サブリース(家賃保証)での失敗するパターン

サブリースとは大家にあたる投資をしている人から不動産会社が部屋を借りた上で、入居を希望する人に部屋を転貸するシステムです。投資している本人は会社が一括して部屋を借りてくれるので、空室のリスクをゼロにできるというメリットがあります。その一方で、家賃保証契約を利用して失敗する人も多いのが現状です。

Iさんは30年間のサブリース付きで、マンションのワンルームを2部屋購入しました。しかし、2年毎に契約内容を見直すという条件を後から知ることに。その後、更新の度に「建物や設備古いから」「周囲に比べて家賃が高い」などの理由で家賃を引き下げられ、サブリース費用も高く設定されました。さらに退居する人がいるたびにリフォーム代がかかり、家賃収入での利益はほとんど手元に残らず…。徐々に赤字となり、最近ではIさんの持ち出しが必要になるまでになったそうです。

購入する時点で、契約内容を把握していなかったのがIさんの失敗のポイントといえるでしょう。会社は利益を目的とするため、有利な契約を提示されることもあります。サブリースというシステム自体が問題になるのではなく、把握せず知らなかった、聞いていなかったことで失敗することが多くあるようです。また、賃料が下がると会社も利益を確保するために保証賃料の減額を要求します。原因は建物の劣化や相場、広告の力不足と理由はさまざまですが賃料改定でのトラブルが一番多いそうです。中古の物件を運用する上で家賃保証をあてに契約する人も多いようですが、しっかりと契約内容を熟知したうえで利用するのがよいでしょう。

このような失敗を避けるには

中古物件は、価格や利回りからメリットがわかりやすいでしょう。しかし、物件が築10年だったときに30年後やその先にどうなるか考えることが大切です。年数を重ねれば老朽するのはもちろんのこと技術の向上や時代の変化によってさまざまな問題点が出てきます。分からないことを気軽に相談でき、納得して契約するのがベストです。そのためには会社選びはとても重要といえます。自分たちの利益ばかりを考えているのではなく、実際に不動産投資をする人の身になってくれる会社を探しましょう。

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