物件の自己管理を選んで後悔

不動産投資の失敗例を紹介します。このページのテーマは「物件の自己管理」です。

物件を自己管理したら…|不動産投資の失敗例

近年人気の高まっている不動産投資ですが、もちろん失敗のリスクはあります。そのひとつが「管理に失敗してしまう」こと。

マンション管理には大別して、2つの方法があります。自己管理と、管理会社への委託です。管理会社=不動産会社であることが一般的で、物件購入の際に関わった会社が「管理もウチで」と申し出るケースは多くなっています。しかしもちろん対価は必要。その相場は、賃料の27%程度となっているようです。つまり家賃が70,000円の部屋なら、毎月約1,5005,000円程度の手数料を支払います。

「累積すると結構な額だなぁ…、管理を自分で行えば良いのではないだろうか?」と考える人もいるでしょう。しかしその業務は煩雑で、本業の片手間に行えるほど甘くはありません。以下に具体的な失敗例を見ていきましょう。

家賃滞納で経営危機に

Eさんはすでに入居から数年の居住者がいるマンションの一室を、先代のオーナーから購入しました。居住者には退去の意思がなく、過去にも問題の履歴がありませんでした。そこで「良い居住者に恵まれているし、早く減価償却したいから、管理は自分で行おう」と決めてしまったそうです。

しかしその居住者が体調を崩した結果、家賃を滞納するようになりました。3ヶ月を経過する頃、Cさんは焦りを感じて電話や訪問を重ねましたが、返答はなし。収入がゼロになってしまったため、頭を抱えざるを得ません。大慌てで不動産会社を頼り、管理契約を結んだそうです。

とは言え滞納分の回収には時間がかかり、不必要な持ち出しも増えました。Cさんは「僅かなお金をケチったばかりに…」と後悔しているそうです。

完全自主管理にしてしまったせいで…

大手商社に勤務しているBさんは、半年前に中古のワンルームマンションを購入しました。購入当初は入居者が住んでおり、近隣問題や家賃滞納といったトラブルもなかったそうです。安定して運用できている物件なので、特に考えることなく購入しました。

物件購入の際、不動産管理会社の担当者から、「うちの家賃保証システムを利用してほしい」と営業電話があったそうです。Bさんいわく、運用当初は不動産の管理を委託しようと考えていました。しかし、不動産管理会社に物件の管理を任せると、毎月の家賃の5%が手数料として発生することを知って考え方が変わったそうです。Bさんの物件は、家賃を90,000円に設定していたため、毎月4,860円の管理委託費用が発生することになるのです。

金融機関へローンの返済もあり、管理委託費用を節約したいと考えたBさん。現在の入居者が滞りなく家賃を支払っている安心感もあったので、物件の管理を「完全自主管理」にて行うことを決断しました。

しかし、物件の自主管理はBさんが思っていたよりも甘くはなかったのです。自主管理になってから、入居者からの家賃振り込みが遅れる月が続きました。しまいには、全く振り込まれなくなってしまったそうです。電話をかけても通じず、訪問しても留守ばかりで途方に暮れたBさん。すべて自分で対応していかないといけないため、本業にも身が入らなくなってしまっていたそうです。このままでは新たな進展は望めないと思い、結局、賃貸管理会社と契約し管理を委託することにしました。その後は、管理会社がしっかり対応してくれたおかげで、未納の入居者に退去してもらえたそうです。

今回のケースから、不動産管理を自分で行ってしまったことを後悔しているBさん。「無理に節約に走らず最初から委託しておけばよかった」と語っていました。

目先の欲に目がくらんでしまった

Cさんは、運用当初サブリース契約にてワンルームマンションを購入しました。サブリース契約の特徴は、「転賃借」。マンションオーナーが、管理会社に部屋を賃貸し、管理会社が窓口となって賃貸した部屋を入居者に貸し出す契約です。Cさんいわく、空室の有無に関係なく家賃保証がついており、窓口業務はすべて管理会社がやってくれるので簡単かつ負担も少ないと語っています。Cさんの計画では、しっかり運用していけば、年金受給のタイミングと同時にローンが完済できる計算でした。

しかし、購入してから3年ほど経った頃、インターネットの書き込みや本に影響されたせいか次第に欲が出るようになってしまったCさん。。サブリース契約は家賃保証や管理が簡単な分、手数料が相場賃料の90~95%の率と少し高めになってしまいます。その点、一般管理は賃料の設定も自分で決めることができ、管理会社に支払う手数料も抑えられることが可能。「手数料が抑えられてかつ家賃もこちらで設定できるため収益が上がる」と思い始めました。そして、サブリースを勧められた営業マンの説得を振り切って一般管理に変更したのです。

ところが、Cさんの期待通りとはならなかったのです。一般管理になると、高額なリフォーム代やクリーニング代やその他、設備投資を全て自腹で支払う必要があります。また、入居者の入れ替わりのたびに2~3ヶ月の空室状況が続く場合もあり、その間の家賃収入は0円です。

空室状況やその他出費などが重なり、想定していた以上に運用は困難を極め、当初予定していたローンの返済計画は崩れていきました。「目先の収益だけを考えてしまった」と欲を出してしまったことに後悔する日々を過ごしています。「もっと下調べをしたうえで、サブリース契約を継続しておくべきでした」と語っていました。

家賃滞納で失敗してしまった

新しく不動産投資を始めたDさんは、ワンルームマンションを購入し、一般管理で行うことにしたそうです。前の入居者が出て行ったあとに決まった入居者がトラブルの発端になりました。運用当初から、家賃の滞納が続いたそうです。家賃が支払われないため、その間の家賃収入は0円。運用当初から赤字になってしまったのです。その後も支払う様子はなく、半年が経過。弁護士に依頼し、建物明け渡し訴訟をして退去させたと語っていました。弁護士費用や諸経費を含めて200万円ほどの費用が発生したそうです。

Dさんいわく、「きちんと物件の下調べをしないで、一般管理を依頼した自分も悪いが審査を通した管理会社も信じられない」とのこと。管理会社がしっかり新しい入居者の審査を行っていれば、今回のような事態は防げたのではないのかと頭を抱えていました。今後不動産投資を行う際、入居者交代のタイミングで管理会社に対して「新入居者はきちんと家賃を支払ってくれる人か」といった項目をしっかり審査するようにしてほしいと語っていました。

今回の経緯を冷静になって考えた結果、最初からきちんとした審査基準をきちんと設けている不動産管理会社を選んでおいたほうが良かったいうことに気づいたDさん。「高い勉強代になりました」と肩を落としていました。

このような失敗を避けるには

上記のように、不動産管理で最も厄介なのは、家賃滞納の発生。話し合いに応じない入居者とのやり取りは、投資家にとって思わぬ難題となりかねません。

それ以外にも入居者募集、そしてクレームへの対応など、やることは山積み。至急の対処が求められることもあるため、プロに委託しておけば、何かと安心です。

とは言え、管理を行う会社によっては、対応がずさんなこともあります。入居者から悪評が立つと、集客にも影響しかねませんので、安心して任せることができる不動産会社に依頼することが肝心です。

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