利回りとは

このページでは、不動産投資における「利回り」について解説しています。

不動産投資の利回りとは

不動産投資を行う場合、金融機関から融資を受け、経営をスタートさせるのが一般的です。このため投資自体は、マイナスからのスタートとなります。「少しでも多くの家賃収入を上げ、少しでも早くローンを返済し、実質的な利益を上げたい」と考えるのは、本音でしょう。

その指針となる数字が「利回り」。高ければ高いほど、投資対象として優秀ということになります。

利回りの単位は%で表されます。単純に考えると、10%なら10年で減価償却が可能になるのです。しかし、利回りには2種類あるということも知っておかなくてはなりません。

  • 表面利回り…物件価格÷年間家賃収入
  • 実質利回り…物件価格÷年間家賃収入-諸経費

1,000万円の物件の年間家賃収入が100万円なら、表面利回りは確かに10%。しかし、実際の賃貸物件経営には、さまざまな諸経費が必要となってきます。

諸経費の内訳

  • 固定資産税
  • 管理費
  • ローン支払い
  • 修繕金積み立て など

例え表面利回りが10%でも、家賃収入からこれらの数字を引くと、パーセンテージはダウン。実際に都内の物件の平均的な実質利回りは45%程度と言われています。

ただし、これらの諸経費の中には確定申告の際に申告可能な項目もあるため、所得税の節税に貢献してくれるでしょう。

「高利回り物件」に飛びつかないように

不動産は、ある程度時間をかけて利益を生み出していく投資法です。しかし「利回り20%の物件があった!」と小躍りし、焦って契約を結んでしまうという事例もあります。

これらの物件は購入価格自体が低く設定されており、それなりの理由もあることが多くなっています。「駅から遠い」や「築年数が古い」といったマイナスポイントです。不動産会社が提示する利回りは、あくまで「居室が想定家賃でフル稼働している場合」のみを指しており、空室リスクや家賃引き下げの可能性などは含んでいません。また、実質ではなく表面利回りを喧伝しているケースが多いのです。

甘い話に騙されると、集客力のない物件を掴まされた挙句、売却も叶わないという結果を招きかねません。物件購入の際は、利回りだけを重視しすぎないようにして下さい。



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