空室

このページでは、不動産投資の空室リスクについて調査しています。

不動産投資の空室リスクとは

不動産投資における空室リスクとは、いざ物件を購入して経営を始めたにも関わらず、入居者が現れず、家賃収入を得られない状態が続いてしまうことです。

不動産のインカムゲインと言えば家賃ですから、いくら「高利回り!」と喧伝されていた物件を購入したとしても、入居者が付かなければ無収入。利回りもどんどん低下していきます。

また経営当初は入居希望者が絶えなかった物件でも、経年劣化や周囲の環境変化により、空室が続いてしまうことも。その期間が長引くほど投資の状況は悪化し、経営破綻を招くこともあります。

リスク回避のために知っておくべきこと

ひとり(ひと組)の入居者が退去した後でも、すぐに次の入居者が決まれば、空室期間を最小限に食い止めることが可能となります。こうした状況を実現するためには、効果的な入居者募集を行う必要あり。しかし本業を持っている不動産投資家が、片手間に入居者募集を行っても、思うような成果は得にくいでしょう。

投資目的で不動産を購入する場合、その管理は不動産投資会社に任せてしまうのが一般的です。その業務内容は家賃回収から入居者募集まで多岐に渡っており、煩雑な作業をすべて任せることができます。

ただしその契約形態は多彩で、「家賃回収のみ」といったものから、「サブリース(一括借り上げ)」までが存在しています。サブリースの場合は入居者募集を依頼できるほか、空室期間の家賃保証などもセットになっている場合が多くなっています。不動産投資家が空室リスクを低く抑えるためには、不動産投資会社とサブリース契約を結ぶのが、おすすめ。

ただしその契約内容の詳細は、会社により異なります。もちろん管理料もタダではありませんが、会社により価格帯が異なります。

管理実績や入居率、そしてサービス内容をよく吟味し、契約を検討することが大切です。

空室リスクの対策

空室リスクをできるだけ低く抑えるため、オーナーが実践できる施策もあります。以下に具体例を紹介しましょう。

  • まず物件購入前に、物件の条件をよく吟味する。
  • 立地エリアでメインターゲットとなる層と、物件が合致しているのか、よく検討しておく。
  • 築年数がある程度経過している物件は、リノベーションや設備増設を検討する。
  • 家賃を必要以上に高く設定しない。
  • 賃貸物件情報サイトに掲載する情報の見せ方、写真の撮り方を工夫する。

上記以外に「外国人も受け入れ可とする」、「敷金や礼金を下げる」、「家具付き物件にする」などの方法も考えられますが、あまり条件を広げたり、持ち出しが多くなってしまうと、そこから新たな問題が発生し、経営が暗礁に乗り上げる可能性もありますので慎重に。

まずは「入居希望者が絶えない物件」の条件を、ひとつでも多く満たす不動産を探すことが肝心です。



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