家賃滞納

このページでは、不動産投資の借入リスクについて調査しています。

不動産投資の家賃滞納リスクとは

不動産投資のインカムゲインは、入居者から支払われる家賃にあります。このため、空室リスクはできるだけ低く抑えるよう努力しなければなりませんが、入居者がいても収入が滞ることがあります。

それが、家賃滞納。一度程度や間隔を空けてたまに発生する程度なら「単純に支払いを忘れてしまった」ということも考えられますが、滞納が2ヶ月を超える、連絡しても返答がないといった場合は、明らかに意図的な滞納ということになるでしょう。

一番困るのは「家賃を支払わないまま居住し続けるケース」で、次の入居者付けに動くこともできません。長期化するほどキャッシュフローに与える悪影響も深刻となりますから、夜逃げしてくれた方がまだマシかも?

また実際には家賃収入がないにも関わらず、経理上税金を支払う義務も課せられてしまうのは、大きな問題。早急に対策を講じなければなりません。

リスク回避のために知っておくべきこと

購入した不動産を運営する際は、その管理を不動産投資会社に依頼するのが一般的です。本業を持っているオーナーが、その煩雑な業務の一つひとつに対応することは、困難だからです。

その業務内には入居者募集やその審査、そして集金管理など、家賃滞納と関係のある業務も含まれています。

しかしサブリース契約は、締結する会社によって内容が異なります。滞納が発生した場合に家賃を保証してくれる会社と、そうでない会社があることを知っておいてください。

また空室時の入居者募集についても、よく話し合っておく必要があります。不動産投資会社はできるだけすぐ人を入れたいあまり、審査基準を緩めてしまうことがあります。かといってあまり厳しく審査してしまうと空室が埋まりませんから、難しいところです。

せめてオーナー確認の機会を充分に設けてくれる管理会社を、選ぶようにしたいものです。

家賃滞納リスクの対策

実際に家賃滞納が発生した場合、以下の手順を踏んで回収に努めることとなります。

  • 電話や訪問による督促
  • 内容証明郵便による最後通告
  • 建物明け渡し請求訴訟を提訴
  • 裁判
  • 強制執行

督促の作業は管理会社が行ってくれるでしょう。それ以降は、オーナーと連携のうえで進めていくこととなるはずです。

なお現在の日本の法律は、オーナーよりも居住者が保護されるようにできています。このため「家賃を払わないなら、即刻出て行け」などの強硬手段に出ると、却って立場が悪くなります。少なくとも3ヶ月の滞納がないと、上記の手続きに移ることはできません。

また手続き~裁判にも時間がかかるため、短くても半年程度家賃収入が途絶えてしまう可能性があります。これは大損害ですよね。そのうえもし、入居者が自己破産を選択してしまうと、本人から滞納家賃を回収できなくなってしまいます。

やはり審査の際は、入居者本人と保証人、または保証会社との契約内容をよく改めておく必要があります。管理会社に任せきり、という入居者付けは避けるようにしましょう。



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