家賃下落

このページでは、不動産投資の家賃下落リスクについて調査しています。

不動産投資の家賃下落リスクとは

不動産投資で得られる収入は、家賃にかかっています。高く設定しても支払いが順調なら、高い利回りをキープできます。

しかし不動産は、経年と共に劣化します。また周辺環境の変化で、入居者離れが起こることも。こうなると家賃を低くしなければ、入居者付けが難しくなっていきます。

特に怖いのが、新築物件。経営開始当初こそ、強気な家賃設定でも成立しますが、そのプレミアム度を維持できるのは、せいぜい5年程度と言われています。その後は「エリア内に数多く存在する中古物件」となってしまうのです。賃貸管理を行ってくれる会社も「そろそろ、家賃を見直さないといけませんね」と持ち掛けてくるでしょう。

家賃の低下は利回りの低下を招き、さらに売却価格の低下も促進させてしまいます。「いつまでも新築フィーバーは続かない」とあらかじめ理解し、堅実な収支計画を立てておく必要がありそうです。

リスク回避のために知っておくべきこと

上記のように、新築から中古になることでの市場価値下落には、著しいものがあります。しかし中古物件なら、話は別。特に築10年を経過している中古物件は、劣化のスピードが緩やかです。このため、入居者が23度代わっても、変わらぬ家賃を維持しやすいのです。

また物件の立地条件を、よく吟味しておくことは大切。近隣に大学などの教育施設や工場などがあり、そこに通う人をメインターゲットとしてしまうと、将来的な施設移転や閉鎖に伴い、大幅な家賃下落が発生するリスクが高まります。

上記の要素を充分に検討しながら、物件を選ぶことが大切となってきそうです。

家賃下落リスクの対策

家賃下落リスクをできるだけ低く抑えるため、オーナーが実践できる施策もあります。以下に具体例を紹介しましょう。

  • 高い家賃設定でも入居してくれた人を逃さず、更新してもらえるよう管理サービスの向上に努める。
  • 入居者交代のタイミングで、リノベーションや設備増設を検討する。
  • 空室が発生した際、賃貸物件情報サイトに掲載する情報の見せ方、写真の撮り方を工夫する。

上記以外に「ペット可とする」、「フリーレント期間を設ける」、「家具付き物件にする」などの方法も考えられますが、あまり条件を広げたり、出費が嵩むようだと、そこから新たな問題が発生するリスクもあります。

まずは「入居希望者が絶えない物件」の条件を、ひとつでも多く満たす不動産を探すことが肝心と言えそうです。



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